30 Th10

5 tác động thị trường địa ốc nếu tăng giá đất 30%

Giá nhà ở, văn phòng, thương mại sẽ biến động, người tiêu dùng sẽ thiệt thòi nếu TP HCM tăng hệ số điều chỉnh giá đất lên 19 – 30%.

Đất nền tăng giá tại Tp. HCM

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), Lê Hoàng Châu cho biết mức tăng 19 – 30% sẽ khiến cho áp lực thực hiện nghĩa vụ tài chính của các cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở ngày càng nặng nề.

Theo ông Châu, mức đề xuất tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 so với năm 2018 tăng từ 19% đến 30% cao hơn nhiều so với mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 (chỉ ở mức 5 – 8,33%). Ông Châu kiến nghị thành phố nên có sự tham khảo chỉ số giá tiêu dùng trên địa bàn năm 2018 làm cơ sở tăng hệ số điều chỉnh giá đất trong năm tới.

Trong khi đó, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng nếu tăng hệ số điều chỉnh giá đất 1,7 – 2,5 lần bảng giá đất UBND thành phố quy định năm 2019, thị trường bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng đáng kể. Ông Nghĩa chỉ ra 5 nhóm tác động nhìn từ góc độ thị trường và kinh tế học khi tăng hệ số điều chỉnh giá đất quá cao cho năm 2019.

Thứ nhất, chi phí đất tăng giá thành bất động sản sẽ tăng. Theo nguyên lý kinh tế học, chi phí đầu vào tăng thì giá thành (đầu ra) của sản phẩm cũng bị ảnh hưởng. Dù tăng hệ số điều chỉnh giá đất chỉ áp dụng cho các trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính khi hợp thức hóa thủ tục pháp lý đất đai và tài sản gắn liền trên đất, điều này vẫn dồn gánh nặng chi trả vào người sử dụng cuối cùng. Hệ quả là gây thêm áp lực tăng giá thành sản phẩm bất động sản tại TP HCM.

Ông Nghĩa ước tính, hiện nay khoản chi phí hoàn tất nghĩa vụ tài chính cho một đơn vị bất động sản thành phẩm trên thị trường chiếm trung bình 5-7% giá thành (cao nhất là 10%). Khi tăng hệ số điều chỉnh giá đất lên 19-30%, chắc chắn chi phí để hoàn tất nghĩa vụ tài chính sẽ phát sinh, đội thêm đáng kể, tùy khu vực. Điều cần lưu ý là các khoản phí đội lên sẽ được tính vào giá thành.

Thứ hai, các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức và cá nhân tại TP HCM sẽ có nhiều biến động. Các giao dịch trên thị trường có thể diễn biến theo chiều hướng khai gian giá trị thật, khai thấp xuống để cấn trừ hoặc né tránh các chi phí phát sinh khi tăng hệ số điều chỉnh giá đất tác động tới. Hành vi này khiến cho giao dịch trên thị trường trở nên khó kiểm soát hơn, có thể gây thất thoát nguồn thu ngân sách và tạo thêm thách thức trong công tác quản lý.

Thứ ba, chủng loại sản phẩm bất động sản trên thị trường sẽ thay đổi. Chiến lược bán hàng, quy mô, phân khúc sản phẩm cũng sẽ được các chủ đầu tư xem xét lại một khi thuế phí liên quan tăng lên.

Thứ tư, bất động sản văn phòng và thương mại sẽ chịu ảnh hưởng nhanh hơn bất động sản nhà ở. Bởi lẽ, hiện nay với vị thế thương mại và đầu tàu kinh tế của TP HCM, đô thị này đang tạo lực hút đầu tư mạnh mẽ, nhu cầu văn phòng và thương mại rất cao. Nếu tăng hệ số điều chỉnh giá đất chắc chắn sẽ khiến cho chi phí thực hiện các dự án văn phòng và thương mại đội lên.

Chi phí đầu tư tăng kéo theo giá thuê tiếp tục leo thang trong khi hiện nay mặt bằng giá các loại hình bất động sản này đã ở ngưỡng cực kỳ đắt đỏ. Điều này có thể tạo thêm những thách thức mới cho đô thị.

Thứ năm, các vị trí đất giáp ranh TP HCM nhưng thuộc địa bàn tỉnh khác như Bình Dương, Long An, Đồng Nai không bị chi phối bởi việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất này sẽ được hưởng lợi vì chi phí thấp hơn nhưng vị trí kết nối không có nhiều khác biệt. Hệ quả là việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất quá cao có thể làm giảm đi tính cạnh tranh của TP HCM so với các tỉnh láng giềng khác.

Ông Nghĩa đánh giá, tăng hệ số điều chỉnh giá đất sẽ không ngay lập tức tác động đến thị trường bất động sản trong ngắn hạn mà thường sẽ có biểu hiện rõ rệt trong trung và dài hạn. Chuyên gia này thừa nhận tăng hệ số điều chỉnh giá đất là việc nên làm và TP HCM có cơ sở để thực hiện trong bối cảnh thời gian qua sốt đất liên tục diễn ra trên địa bàn. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ chọn mức tăng nào cho phù hợp, tránh gây áp lực tài chính quá lớn lên người dân, vốn là người sử dụng bất động sản sau cùng và phải gánh các chi phí đội lên.

Riêng Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cho rằng năm 2019 TP HCM chỉ nên tăng hệ số điều chỉnh giá đất trong ngưỡng 10-15% so với năm 2018. Mức tăng vừa phải để người dân dễ đón nhận và không bị nhiều gánh nặng nghĩa vụ tài chính một cách bất ngờ.

Mức tăng vừa phải (10 – 15%) cũng tránh gây ảnh hưởng quá nhanh đến chính sách đền bù giải tỏa của nhà nước. Ông Quang quan ngại việc tăng nghĩa vụ tài chính đột ngột có thể tạo thêm cú sốc cho thị trường bất động sản vốn đang lộ nhiều dấu hiệu giảm tốc trong vài quý gần đây là không nên.

Vũ Lê

25 Th10

TP. HCM đua xả hàng đất nền khi khang hiếm nguồn cung

Giới buôn địa ốc TP HCM đang dạt về Đồng Nai, Long An, Củ Chi, thậm chí tận miền Trung bán đất với giá chỉ bằng 25-30% Sài Gòn.

Đất nền dự án Củ Chi

Trong quý III, các dự án nhà đất mới chào bán ra thị trường địa ốc đa phần đều thuộc những tỉnh lân cận TP HCM hoặc ven biển. Trong khi đó, tại Sài Gòn, nơi lẽ ra phải là tâm điểm của nguồn cung mới lại chỉ xuất hiện các dự án cũ tái khởi động. Rổ hàng mới ở các địa phương đều được phát triển và công bố mở bán bởi những công ty bất động sản đóng tại TP HCM.

Công Ty TNHH Quản Lý Đầu Tư Phát Triển CT Invest  chuyên phát triển và phân phối nhà đất tại khu Đông TP HCM vừa bất ngờ dịch chuyển thị trường về tỉnh vùng ven giáp ranh Sài Gòn. Doanh nghiệp công bố dự án đất nền quy mô 13 ha tại đường Tỉnh 830, huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Các sản phẩm nền nhà phố thương mại, nhà liên kế và biệt thự song lập kết nối với những khu – cụm công nghiệp của tỉnh, với giá chào bán dự kiến chỉ bằng 25% giá đất nền tại Sài Gòn.

Đất nền dự án thực tế

Một tháng qua, Công ty Hưng Thịnh trụ sở đặt tại TP HCM, đột ngột đổi khẩu vị bằng một dự án bất động sản liền thổ tại Đồng Nai. Đơn vị này đã mở bán giai đoạn đầu dự án hơn 3.600 nền đất sổ đỏ với giá dưới một tỷ đồng mỗi nền. Đây là mức giá đất nền khá mềm so với TP HCM, nơi có giá đất ngất ngưởng sau những đợt sốt lên đến vài chục đến cả trăm triệu đồng mỗi m2 ở phía Đông Sài Gòn.

Trong tháng 9, Công ty Danh Khôi có mở rộng thị phần để đánh bắt xa bờ khi thâu tóm dự án ở Long An và chuẩn bị chiến dịch ra quân mở bán. Doanh nghiệp tung ra dự án 390 đất nền sổ đỏ nằm ngay sát khu công nghiệp Long Hậu, thuộc Cần Giuộc, Long An. Do vị trí là vùng ven nên các sản phẩm cũng mềm hơn Sài Gòn, giá bán 15-16 triệu đồng mỗi m2.

Công ty Viethome trụ sở đặt tại quận 12, TP HCM cũng có xu hướng bán toàn những sản phẩm ngoài địa phận TP HCM trong 9 tháng qua. Từ đầu năm đến nay, doanh nghiệp bán một dự án tại Bình Dương và một khu resort nằm ở phường 9, Tuy Hoà, Phú Yên.

Một đại gia chuyên dòng sản phẩm căn hộ và nhà vừa túi tiền tại TP HCM là Công ty cổ phần đầu tư Nam Long cũng sẵn sàng cho chiến lược chinh phạt địa bàn mới ở Long An. Đơn vị này đã khởi công khu đô thị 355 ha tại xã An Thạnh, huyện Bến Lức có vị trí kế cận Sài Gòn, sau đó công bố các nhà đầu tư chiến lược cùng đối tác phân phối sản phẩm.

Đây là một trong những dự án có quy mô rất lớn của doanh nghiệp trong thập niên tới. Giai đoạn đầu tiên sẽ triển khai trước 165 ha với vốn đầu tư 6.900 tỷ đồng, dự kiến mang lại doanh thu cho Nam Long khoảng 10.700 tỷ đồng trong 5 năm tới.

Trên thực tế, từ đầu năm 2018 đến nay, nhiều ông lớn bất động sản khác thị trường chủ lực tại TP HCM đều có động thái vươn khỏi Sài Gòn săn quỹ đất mới, phát triển dòng sản phẩm mới. Các đại gia này có tham vọng phát triển dự án quy mô lớn ở địa bàn Tây Nam Bộ, Đông Nam Bộ thậm chí là miền Trung và các tỉnh phía Bắc.Rất nhiều dự án đã được đầu tư vốn vào, dự án nỗi bật trong số đó là dự án đất nền SHINTOSHI MIZU do Công Ty TNHH Quản Lý Đầu Tư Phát Triển CT Invest, độc quyền phân phối.

Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh cho biếtviệc doanh nghiệp bất động sản TP HCM ồ ạt dạt về tỉnh lẻ làm dự án và bán hàng không phải sở trường cho thấy Sài Gòn đang khan hiếm nguồn cung cục bộ.

Tình trạng thiếu hụt sản phẩm mới manh nha từ cuối năm 2017 đầu năm 2018 và tác động đến cung cầu trên thị trường địa ốc TP HCM rõ nhất từ quý III năm nay. Điều này đã dẫn đến hệ quả là làn sóng mở rộng thị trường về những địa bàn mới ngày càng mạnh mẽ.

Ông Chánh phân tích, vấn đề nan giải đối với các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn TP HCM là thời gian tạo lập dự án khá dài, mất 3-5 năm để có được đất sạch, đầy đủ pháp lý, sẵn sàng đưa ra thị trường. Trong suốt chu kỳ chờ đợi dự án đủ điều kiện mở bán, doanh nghiệp chịu không ít áp lực, đó là mất đi chi phí cơ hội vì dòng vốn bị chôn trong dự án chưa thành phẩm. Mặt khác, các công ty vẫn phải vận hành hệ thống và nuôi quân.

Dân cư dự án đất nền Củ Chi

Do cần phải có sản phẩm mới liên tục để bán hàng nuôi hệ thống, duy trì nguồn nhân lực hiện có, các công ty địa ốc TP HCM chọn giải pháp dạt ra tỉnh giáp ranh với Sài Gòn để triển khai dự án, đẩy nhanh tiến độ bán hàng.

Các dự án ở tỉnh lẻ được doanh nghiệp Sài Gòn bán hàng gần đây có điểm chung là vị trí tốt, quãng đường di chuyển tuy xa nhưng kết nối giao thông thuận tiện với TP HCM, đồng thời có tốc độ ra sản phẩm nhanh hơn.

Tuy nhiên, thách thức đối với các công ty địa ốc TP HCM khi dịch chuyển thị trường về tỉnh lẻ là độ sôi động kém hơn. Thêm vào đó, thị thiếu khách hàng, nhà đầu tư mỗi địa phương rất khác nhau. Vì vậy, để đánh chiếm thị phần mới, các doanh nghiệp địa ốc Sài Gòn cần khảo sát thị trường tỉnh kỹ lưỡng, cân đối cung cầu cho hợp lý và nắm bắt đúng khẩu vị nhà đầu tư tại địa phương mới bán được sản phẩm. Nếu nắm bắt được tất cả các xu thế và tiềm lực đầu tư các dự án đất nền ven Tp. HCM sẽ tiếp tục phát triển hơn nữa.

Mặt tích cực của chiến lược dạt về thị trường tỉnh lân cận là doanh nghiệp đa dạng được rổ hàng hóa, có thêm sản phẩm mới, tiếp cận được với nhóm khách hàng mới và đứng trước cơ hội mở rộng thị phần, tăng nhận diện thương hiệu. Các sản phẩm ở tỉnh thường mềm hơn TP HCM, là một lợi thế để các chủ đầu tư cấu trúc sản phẩm từ đắt đỏ sang vừa túi tiền hơn.